岐阜駅周辺の再開発は賃貸市場に影響する？今後の動向や注目点を解説
岐阜駅周辺の大規模な再開発が進んでいることをご存知でしょうか。駅北側エリアで計画されている街の変化は、今後の賃貸住宅市場にどのような影響をもたらすのでしょうか。「再開発で暮らしやすくなるの？」「賃料や入居しやすさは変わる？」といった疑問を感じている方も多いはずです。この記事では、岐阜駅周辺で進む再開発プロジェクトの全体像や、賃貸市場への具体的な効果について、初心者でも分かりやすく解説します。
岐阜駅北側で進行中の再開発プロジェクトの概要
JR岐阜駅北側では、「岐阜駅北中央東地区」および「岐阜駅北中央西地区」において、ツインタワー型の大規模複合再開発プロジェクトが進行中です。
東地区は敷地面積約2,700㎡、西地区は約3,200～3,240㎡におよび、それぞれ34階建て・高さ約130mの高層ビルとして計画されています。用途は両地区とも1～2階が商業施設、3～4階がオフィス、5階以上が住宅で構成され、東地区は約200戸、西地区は約250戸の住戸設置が見込まれています。東地区には飲食店、西地区にはスポーツジムやクリニックなど、機能の違いも想定されています。
これらの再開発ビルは、ペデストリアンデッキ（歩行者専用デッキ）によってJR岐阜駅と直結する予定です。既存のデッキ（約776m）に加えて、約260mが新設され、金華橋通りの上を跨ぐ部分については幅9mのゆとりある構造となります。さらに、東西のビル同士もデッキで結ばれ、駅前の回遊性が向上する構造です。
当初計画では2025年度の着工、2028年度の完成が予定されていましたが、建材や人件費の高騰によりスケジュールと規模の見直しが発表されました。東棟は地上30階程度への縮小、完成は2029年度を目指す方向で、西棟は地上20階程度に縮小、完成は2030年度を見込んでいます。
以下に、再開発プロジェクト概要を表形式でまとめます。
| 項目 | 東地区 | 西地区 |
|---|---|---|
| 敷地面積 | 約2,700㎡ | 約3,200～3,240㎡ |
| 階数・高さ | 34階・約130m（計画）→30階程度へ縮小 | 34階・約130m（計画）→20階程度へ縮小 |
| 住宅戸数 | 約200戸 | 約250戸 |
| 着工・竣工予定 | 着工：2025年度／竣工：2028年度→2029年度へ変更 | 着工：2025年度／竣工：2028年度→2030年度へ変更 |
再開発が賃貸住宅市場に与える期待される効果
岐阜駅北側で進む再開発に伴い、新しい賃貸住宅の供給が増えることが期待されます。東地区では約200戸、西地区では約250戸、合わせて約450戸規模の共同住宅が供給される予定で、階数構成としては中高層階まで賃貸ニーズに応える設計がなされます（例：地上30～34階程度）。
駅直結のペデストリアンデッキを介し、岐阜駅および名鉄岐阜駅にアクセスしやすくなることで、通勤・通学や買い物の利便性が大幅に向上します。これにより、駅近の立地として賃料水準の上昇や、入居率の向上が見込まれます。特に駅前の“玄関口”としての機能強化は、周辺の住宅需要を喚起する強い要因となります。
さらに、再開発ビルの下層階には飲食店やクリニック、スポーツジムといった商業・生活利便施設が併設されます。こうした複合機能によって、住戸入居者にとって日常生活の快適性が格段に向上し、賃貸需要全体の増加が期待されます。生活利便性の向上は、単なる居住機能を超えた“暮らしの価値”を提供することにつながります。
| 要因 | 期待される効果 | 影響の方向性 |
|---|---|---|
| 新規住宅供給（約450戸） | 賃貸の選択肢増加 | 需要喚起 |
| 駅直結アクセス | 通勤・生活の利便性向上 | 賃料・入居率上昇 |
| 商業・生活施設併設 | 日常利便性向上 | 需要促進 |
現在の地価や地価動向から見る地域の賃貸市場の背景
まず、岐阜県内の商業地の地価は、インバウンド回復や再開発の進展を背景に、2024年の基準地価で32年ぶりに上昇に転じました。岐阜駅北口周辺など駅前商業地は人気が高まり、地価上昇の牽引役となっています。住宅地では全体としてまだ下落傾向にあるものの、駅近エリアを中心に下落幅が縮小しています。
さらに、2025年の地価公示（全用途）では、商業地・工業地が引き続き上昇し、住宅地は下落を続けたものの、その下落幅は最も小さくなっており、県全体で33年ぶりに全用途合計で地価上昇に転じました。1平方メートルあたり平均価格は5万6,200円と、わずかに上昇しています。
岐阜駅近くの住宅地では、特に地価の上昇が顕著です。2025年公示地価によれば、岐阜駅周辺の「金町6丁目17番1」が地価1㎡あたり約32万7,000円、前年比では約1.87％の上昇となっています。 また、「西荘3丁目」は前年比＋5.61％と、県内住宅地で最も高い上昇率を示しています。
こうした地価上昇の背景には、交通利便性を重視した立地に対する再評価傾向があります。特に岐阜駅や西岐阜駅といった主要駅へのアクセスが良いエリアでは、今後も住宅需要が堅調に推移する見込みです。
以下は、岐阜県における主な地価動向を簡潔にまとめた表です。
| 項目 | 概要 | 影響・背景 |
|---|---|---|
| 商業地地価 | 2024年：32年ぶり上昇、2025年：上昇継続 | インバウンド回復・再開発による駅前需要増 |
| 住宅地地価 | 下落継続も下落幅縮小、駅近で上昇傾向 | 交通利便性重視の再評価 |
| 全用途地価 | 2025年：33年ぶり上昇、平均5万6,200円/㎡ | 商工業地の上昇との連動、県全体での回復 |
これら地価動向を踏まえると、岐阜駅周辺の賃貸市場は、交通や生活利便性に優れたエリアほど将来的に安定した賃料設定や入居需要が見込まれる環境にあります。
再開発を見据えた賃貸物件探しのアドバイス
岐阜駅北側に計画されている再開発プロジェクト（ツインタワー）の最新進捗を見ると、東地区は30階程度、西地区は20階程度への縮小という見直しがあり、竣工は東が2029年度、西が2030年度を目標としています。今後の賃貸市場の動向を見極めるうえでは、このスケジュールを念頭に、再開発の進捗や今後の動向を定期的にチェックすることが重要です。
特に、駅近物件の希少性は今後さらに高まる可能性があります。通勤や通学、生活利便性を重視される方にとって、駅徒歩圏内の物件は再開発後も資産価値を維持しやすい特性がありますので、選定時には立地の将来性も視野に入れることをおすすめします。
加えて、再開発によって生活利便性が向上するエリアに注目することも賢明です。例えば、新設される歩行者デッキにより東西エリアの往来の利便性が向上する見込みで、飲食施設やクリニック、ジムなどが併設される予定の東西両地区では、日常生活の利便性が飛躍的に向上します。
| 注目ポイント | 注目内容 | ポイント解説 |
|---|---|---|
| 再開発進捗 | 着工時期・階数・竣工予定 | 東29年、西30年目標。定期確認で市場タイミングを逃さない |
| 駅近希少性 | 徒歩圏物件の価値 | 利便性の高さから賃料維持・入居安定の可能性が高い |
| 生活利便性 | 商業・医療・運動施設の併設 | 生活の質が向上し賃貸需要を喚起しやすくなる |
まとめ
岐阜駅周辺の再開発プロジェクトは、今後数年間で地域の魅力や利便性を大きく高める見込みです。新たな住宅や商業施設、オフィスが供給されることで、賃貸市場にも多様なニーズが生まれ、駅近の住環境への注目がさらに高まるでしょう。現時点で地価の上昇や住宅地の再注目も観察されており、再開発エリアを中心に今後の賃貸物件選びは選択肢が広がります。将来的な資産価値や生活の質を意識した賃貸探しを進めることが、納得できる住まい選びへの第一歩となります。
