岐阜市の住民基本台帳人口移動報告は必見！令和の空室率や貸家供給も解説
岐阜市で賃貸経営を続けるうえで、「住民の動き」や「人口減少」「貸家の供給量」「空室率の変化」といったテーマは、経営成績に直結する重要な要素です。しかし、こうした動きは普段あまり目にする機会が少なく、何となくの不安にとどまっている方もいらっしゃるかもしれません。この記事では、最新の公的な統計データをもとに、岐阜市の人口動向や賃貸市場の現状を分かりやすく解説し、これからの賃貸経営に活かせるヒントをご紹介します。
岐阜市における人口移動の現状と傾向（住民基本台帳をもとに）
住民基本台帳によると、岐阜市の2025年1月1日時点の人口は387,167人で、前年に比べ2,747人（‑0.70％）の減少が続き、18年連続の減少傾向にあります。2015年以降では19,793人、年率に換算すると年平均‑0.5％の減少となっています。
転入者数は15,009人、転出者数は13,607人と、転入が転出を上回っているものの、人口増加には至らず減少基調に変化はありません。転出傾向には、若年層の流出や高齢化に伴う人口移動の抑制が影響している可能性があり、賃貸市場においては空室リスクや需要低下が懸念されます。
賃貸経営の視点では、人口減少が続く中で、転入希望者の多い地域における物件整備や資産の魅力向上が重要となります。具体的には、交通利便性や生活環境の良好なエリアへ投資集中することで、安定した入居需要を維持することが求められます。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 総人口（2025年） | 387,167人（前年‑2,747人、‑0.70％） |
| 転入者数 | 15,009人 |
| 転出者数 | 13,607人 |
岐阜県全体および岐阜市の人口減少傾向（流失の観点から）
岐阜県および岐阜市では、長期的に人口が減少し、その傾向が今後も続くと見込まれています。特に地方都市においては若年層の転出や少子高齢化が進行しており、賃貸オーナーとして注視すべき重要な要素です。
たとえば、岐阜県内の土地価格を含む統計資料では、岐阜市の土地価格が直近10年で約16.6％減少し、今後10年でも約18.1％のさらなる下落が予測されていることが明らかになっています。これは人口や経済環境の縮小見通しとも関連しており、賃貸市場にも影響が及ぶ可能性があります。
このような人口流失のリスクに対して、賃貸オーナーが注視すべきポイントを以下に整理しました。
| 注視すべきトレンド | 具体的な内容 | 賃貸オーナーへの示唆 |
|---|---|---|
| 人口減少の長期傾向 | 岐阜市では10年で人口や土地価格の減少が顕著 | 単身向け・高齢者向けなど市場ニーズの変化への対応が必要です。 |
| 若年層の流出 | 就業や進学を機に他地域へ転出する傾向 | リモート対応型や若者層向けの設備・サービスが鍵となります。 |
| 空洞化リスク | 住民が減少することで賃貸市場の需要も縮小の恐れ | リフォームやリノベーション等で魅力向上を図る必要があります。 |
このように、人口減少の流れは賃貸経営に対する根本的なリスクとなります。したがって、地域の人口動向を定期的に確認し、賃貸物件の企画や設備、入居者ターゲットを時代の変化に応じて柔軟に見直すことが、収益の維持・向上のために重要です。
貸家の供給状況（住宅着工統計から見える現状）
岐阜県の住宅着工統計によりますと、令和六年度（令和６年４月～令和７年３月）の貸家の新設着工戸数は 2,817戸で、前年度の 2,568戸から 9.7％増加しました。二年ぶりの増加となります。貸家の供給が増えることで、賃貸市場の供給過多になりやすく、空室リスクが高まる可能性があります。そのため、賃貸オーナーとしては競争力を維持するための工夫が求められます。
| 年度 | 貸家 着工戸数 | 対前年度増減率 |
|---|---|---|
| 令和六年度 | 2,817戸 | ＋9.7％増 |
| 令和五年度 | 2,449戸 | －23.2％減 |
令和五年度では貸家着工戸数自体が 2,449戸と、前年に比べて 23.2％減少していましたが、令和六年度には供給が回復しました。これは一時的な減少から供給が持ち直している兆候といえます。ただし、供給回復の背景には建築費の変動や政策の影響も考えられるため、ただ供給戸数だけで判断せず、広い視野で市場状況を把握する必要があります。
賃貸オーナーとしては、供給が増えるタイミングに対応して次のような対策を検討するとよいでしょう。まず、魅力ある設備（建物全戸一括無料インターネット・宅配ボックス等）や清潔感の維持を徹底し、入居者に選ばれる物件を目指します。次に、家賃設定の見直しや柔軟な契約条件、例えば短期契約や更新料の見直しなども有効です。そして、インターネットでの情報発信を強化し、ターゲット層に直接訴求する工夫が重要です。これらによって、供給増加による影響を軽減し、安定した賃貸経営につなげることが可能です。賃貸市場の変化に機敏に対応することが収益維持につながります。
【インターネットでの情報発信を強化する一例】CGによる家具配置イメージを掲載することで、入居後の生活をイメージできるようになります
令和以降の空室率動向とその賃貸経営への示唆
岐阜市に関して、令和５年（2023年）時点での詳細な空室率や空き家率を示す市町村別の統計データは、現時点では公開されておりません。一方で、岐阜県全体では、令和５年度の空き家率が16.06％と、全国平均（13.84％）を上回っており、空き家数は148,400戸となっています（ダイヤモンド不動産研究所による集計）。岐阜市周辺の都市部では空き家率は比較的低めとされますが、具体的な推移や数字は市の「住宅・土地統計調査（再集計）」等を参照する必要があります。
空室率の上昇は、賃貸経営において賃料収入の減少や空室期間の長期化といった収益リスクをもたらします。築年数が経過した物件や立地に課題がある物件では特に注意が必要です。そのため、空室対策として適切な家賃設定やリフォーム、設備更新、入居募集の強化など、オーナーとして迅速な対応が重要となります。
以下に、賃貸オーナーとして押さえるべき対応ポイントを表形式で整理します。
| 対応ポイント | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 適正な家賃設定 | 近隣相場や物件特徴を踏まえて賃料を見直す | 入居希望者の増加、空室期間の短縮 |
| 設備・内装の改善 | キッチンや浴室などの設備更新、クロス貼替など 無料インターネット・宅配ボックス等の設備を導入 | 魅力向上により入居率アップ |
| 募集方法の強化 | 写真や間取り図の充実、オンライン掲載の工夫、不動産ポータルサイトで物件をいかに目立たせるか | 認知拡大と問合せ増加 |
全体として、最新の岐阜市の空室率推移を把握するには、総務省の「住宅・土地統計調査」および岐阜市や岐阜県の統計の公表内容（再集計や報告）を定期的に確認することが大前提です。空室率の動きをタイムリーに把握したうえで、収益の低下を防ぐ対応を心がけてください。
まとめ
岐阜市と岐阜県全体の人口動向や貸家の供給状況、空室率といった指標は、賃貸経営に直結する重要な要素です。今後も転出超過や人口減少、貸家の供給動向、そして最新の空室率を常に把握し、時流に合わせた柔軟な経営判断が求められます。周辺状況を正しく理解し、入居者ニーズを意識した物件管理や空室対策を講じることで、安定した賃貸収入の確保を目指しましょう。データを基に、今後も資産価値を守る努力が必要不可欠です。
