令和7年国勢調査から読む岐阜市の未来！賃貸需要の伸びるエリアと空室リスクを考える

令和7年国勢調査で変わる岐阜市の姿

岐阜市では、令和2年国勢調査とその後の住民基本台帳データから、人口が緩やかな減少局面に入っていることが確認されています。
一方で世帯数は大きくは減らず、単身世帯や高齢者世帯が増えるなど、世帯構成の中身が変化してきました。
令和7年国勢調査では、この人口減少の速度と世帯構造の変化がどこまで進むかが重要な焦点になります。

●今回発表された令和7年国勢調査の速報値（人口・世帯数の速報値）によると、

・岐阜県の人口は、令和7年10月1日現在1,891,489人

・前回調査（令和2年）から5年間で、約8万7千人が減少

・世帯数は792,017世帯と増加を続け、過去最高

・1世帯当たりの人員は、2.39人とさらに減少し、過去最低

となっております。

若年層と高齢層の比率、中心部と周辺部の人口分布の差が、今後の賃貸需要を見極めるうえで大きな手掛かりになりそうですね。

賃貸経営に関わる方にとって、まず押さえておきたいのが、年齢構成と世帯類型の見方です。
生産年齢人口の割合が高い地域ほど、就労世代の住み替えニーズが期待でき、単身世帯比率が高い地域では、ワンルームやコンパクトな間取りの需要が生まれやすくなります。
また、高齢者世帯が多い地域では、エレベーターやバリアフリー設備、病院や商業施設への近さが、住み替え先選びの条件として重視されやすいです。
さらに、外国人人口の増加がみられる地域では、就労や就学を背景とした中長期の賃貸需要が見込めるため、言語面や契約面での受け入れ体制があるかどうかも重要になります。

長期的な視点では、国立社会保障・人口問題研究所が公表する将来推計人口や、市がまとめる将来人口ビジョンが参考になります。
これらの資料では、岐阜市の総人口が今後数十年にわたり緩やかに減少していく一方で、高齢化率の上昇と生産年齢人口の縮小が進む姿が示されています。
つまり、市全体としてみれば世帯数や人口は少しずつ減っていく前提のもとで、「減少の度合いが比較的小さい地域」や「単身・共働き世帯が一定数見込める地域」を選ぶことが、空室リスクを抑えるうえで重要になるということです。
令和7年国勢調査は、こうした長期トレンドの中で、どの地区が持ちこたえ、どの地区で人口減少が加速しているのかを確認する節目のデータになります。

国勢調査データから読む岐阜市の賃貸需要エリア

まず、賃貸需要が維持・伸長しやすいエリアとして注目されるのが、人口集中地区と鉄道駅周辺です。
人口集中地区は、国勢調査の結果を基に人口密度が概ね1㎢当たり4,000人以上で、隣接する地区の人口が合計5,000人以上となる都市的地域として設定されています。
この人口集中地区は、昭和35年以降の各回国勢調査で岐阜市内でも拡大と再編を繰り返しながら形成されてきました。
令和7年国勢調査でも、こうした高密度な市街地や鉄道駅周辺で世帯数が維持されているかどうかが、今後の賃貸経営を考えるうえで重要な判断材料になります。

次に、世帯数の増減や世帯構成の違いと賃貸需要の関係を整理しておくことが大切です。
岐阜市の人口統計や各種調査結果では、単身世帯や核家族世帯の割合が高い地域ほど、賃貸マンションやアパートの居住割合が高くなる傾向が見られます。
また、若年層の人口比率が比較的高い地域では、転勤や進学に伴う転入出が一定程度あるため、賃貸住宅の入れ替わり需要が生じやすいと考えられます。
令和7年国勢調査では、町丁別に世帯数と年齢階層が把握できるため、こうした指標を重ねて見ることで、どの地域で今後も安定した賃貸需要が見込みやすいかを把握しやすくなります。

さらに、岐阜市内の賃貸ニーズは、中心部、郊外、大学周辺、工業系の事業所が集積する地域など、都市構造の違いによって性格が分かれます。
中心部や人口集中地区では、通勤・通学や買い物の利便性を重視する単身世帯や共働き世帯の需要が相対的に強く、今後も一定の賃貸ニーズが続くと考えられます。
一方、郊外では持家志向が強まりやすく、高齢化や人口減少の進行度合いによって賃貸需要が細りやすい地域も想定されます。
大学周辺や工業系の地域では、学生や従業者向けの賃貸需要があり、令和7年国勢調査の結果と就業者・通学者の動向を合わせて確認することで、中長期的な賃貸ニーズの強弱を見極めることが重要になります。

空室リスクを高める要因と令和7年以降の注意点

まず意識したいのは、人口減少や世帯数の頭打ち、高齢化の進行といった構造的な変化が、賃貸住宅の空室リスクを押し上げているという点です。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、当該市を含む地域で、令和32年頃まで中長期的な人口減少が見込まれています。
一方で、総住宅数は国勢調査や住宅・土地統計調査の集計から増加傾向が続き、空き家数も全国的に増えている状況です。
このため、世帯数に比べて住宅ストックが過剰となりやすく、築年数が古い賃貸や立地条件の劣る物件から空室が目立ちやすくなることが、統計から読み取れます。

次に、空室リスクは単に人口の多寡だけでなく、物件の築年数や間取り、立地条件、交通利便性などの組み合わせで大きく変わる点に注意が必要です。
住宅・土地統計調査や各種住生活調査では、築年数が古い住宅ほど空き家率が高まりやすく、広すぎる間取りや設備水準の低さも敬遠されやすい傾向が示されています。
また、鉄道駅や主要バス路線からの距離、商業施設や医療機関、教育施設へのアクセスの良し悪しも、長期的な入居ニーズに直結します。
同じ市内でも、公共交通の結節点に近いエリアと、自家用車前提でしか移動できないエリアとでは、将来の入居付けのしやすさが大きく異なってくると考えられます。

さらに、町丁別の国勢調査データや、市が公表している空家等対策計画を確認すると、今後空室が増えやすい地域の共通点が見えてきます。
例えば、市の空家等対策計画では、調査時点で一戸建て空き家が一定数以上存在し、高齢単身世帯が多い地域や、人口密度の低下が続いている区分が課題エリアとして整理されています。
こうした地域では、子育て世帯や現役世代の流入が弱く、将来の住宅需要が縮小しやすいことから、賃貸住宅も含めて空室リスクが高まりやすいと考えられます。
令和7年国勢調査の町丁別結果が公表された際には、人口や世帯数の増減、高齢者比率、空き家の状況を重ねて確認し、自身の所有物件がどのようなエリアに位置付けられるのかを客観的に把握することが重要です。

令和7年国勢調査を活かした賃貸経営と対策

まず大切なのは、令和7年国勢調査の結果を、単なる人口の増減だけでなく「賃貸需要の地図」として読み解く姿勢です。
総務省統計局の国勢調査や人口集中地区の情報、住民基本台帳などは、無料で公開されている信頼性の高いデータです。
これらに、岐阜市勢要覧や空家等対策計画、将来推計人口といった公表資料を組み合わせることで、中長期の賃貸経営戦略を根拠を持って組み立てやすくなります。
そのうえで、自身が所有する物件の立地と特性を、統計上の位置付けと結び付けて整理しておくことが重要です。

賃貸需要が維持または伸長しやすいエリアでは、令和7年国勢調査の世帯数や年齢構成、人口集中地区の更新状況を確認し、今後のリフォームやリノベーションの方向性を検討することが有効です。
例えば、単身世帯比率や若年層が多い地域では、間取りの見直しや設備更新により、長期入居を意識した商品企画がしやすくなります。
一方で、高齢者世帯や外国人住民の割合が高い地域では、バリアフリー化や多言語対応など、対象を絞った改善が検討材料になります。
このように、統計から見える入居者像に合わせて投資内容を選ぶことが、将来の空室抑制につながります。

反対に、将来人口や世帯数の減少が見込まれ、空家等対策計画でも課題が示されている地域では、早めに出口戦略を含めた対策を考える必要があります。
具体的には、賃料水準の適正化や募集条件の柔軟化に加えて、用途変更や建替え、売却の検討も選択肢となります。
また、長期的に賃貸として維持する場合でも、老朽化が進んだ建物では修繕費と将来収益のバランスを数値で比較し、投資額の上限を明確にしておくことが重要です。
こうした判断には、将来推計人口と住宅ストックの見通しを示す公的資料を参照しながら、エリアごとの賃貸ニーズの強弱を丁寧に見極めることが欠かせません。

令和7年国勢調査の結果が公表された後は、まず居住地全体の人口と世帯数の推移を確認し、そのうえで町丁別データや人口集中地区の境界を細かく見ていく流れが分かりやすいです。
次に、自身が所有する物件の所在地が、世帯数増加エリアなのか減少エリアなのか、高齢化が進んでいるのか、単身世帯が多いのかを整理します。
その結果をもとに、現状の賃料設定、設備水準、ターゲット層、今後の修繕計画を一度書き出し、維持・改善・縮小のどれに重点を置くかを決めていきます。
こうした統計に基づく定期的な棚卸しを行うことで、賃貸経営の判断を個人の感覚だけに頼らず、数字に裏付けされた戦略として組み立てることができます。

まとめ

令和7年国勢調査は、今後10年を見通した賃貸経営の羅針盤となる重要な統計です。
人口や世帯数、年齢構成、単身世帯、高齢者世帯、外国人人口の変化を丁寧に読み解くことで、賃貸需要が続く場所と空室リスクが高まりやすい場所が見えてきます。
築年数や間取り、立地条件によっても対策は大きく変わるため、所有物件ごとに「今後の役割」と「改善ポイント」を整理することが大切です。
自分だけで判断するのが不安な方は、統計データに基づきエリア特性と物件の将来性を一緒に確認し、具体的な空室対策や売却・建替えの検討まで支援いたします。
令和7年国勢調査を味方につけた賃貸経営をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。