借地借家法の更新拒絶要件とは？調査報告書の公表内容を解説

調査報告書の公表背景と目的

法務省は2025年11月に、「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」を公表しました。この報告書は、借地借家法第28条に規定される「正当の事由」に関する、近時の裁判例の運用実態と妥当性を分析することを目的としています。

調査対象期間は令和元年5月から令和6年3月までであり、法務省が委託し、これら期間における建物賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れに関する裁判例を収集して分析しています。

特に本報告書は、建替えや老朽化を理由とする事案が中心で、そこでの「正当の事由」の構成要素や判断基準の傾向を整理しています。さらに耐震性能などの要素を検討することで、今後の実務対応に有用な示唆を提供することを目的としています。

このように、報告書の公表背景は、近年増加する耐震性や建替えの必要性に関する紛争について、裁判例に基づく客観的な分析を通じ、賃貸人や不動産管理者が法的判断を行う際の参考資料として提供することにあります。

調査対象となった裁判例の傾向と分析内容

法務省によりますと、「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」は、令和元年（2019年）から令和6年（2024年）までの間における建物賃貸借をめぐる裁判例を調査・分析した内容となっています。その中でも特に、老朽化や耐震性能の不十分さを理由とした建替えの必要性を争点とする事案が中心に取り上げられています。報告書では、近時の裁判例において耐震性能が「正当の事由」を判断する際の重要な要素として位置付けられている点が強調されています。

賃貸人側（地主側）の考慮要素としては、以下の点が裁判例において注目されています。まず、「建替えの必要性」、次に「土地の有効活用」、そして「明渡し後における具体的な利用計画の有無」が挙げられます。これらの点が正当事由として認められる傾向が強まっていることが、裁判例から確認されています。

一方、賃借人側にとって不利になり得る事情としては、「居住期間が長いこと」が挙げられ、これが正当事由の認定を妨げる要素として扱われる場合があります。また、「賃借人が高齢であること」や「引越しが困難であると認められる事情」がある場合には、裁判所が賃貸人の主張を認めづらいとされる傾向がある点も報告されています。

さらに、補完的な事情として「立退料の提示」が重要な役割を果たしています。賃借人に有利な事情が存在しても、立退料を適切な金額で提示することで、裁判所が正当事由を認める判断に影響を与えている事例が見られます。特に、老朽化を争点とした事案では、立退料の提示が更新拒絶の実効性を高める要素となっている点が指摘されています。

報告書が示す実務上の示唆とその意義

法務省より令和7年10月に公表された「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」によれば、賃貸人（貸主）側にとって実務で役立つ示唆がいくつか明らかになっています。まず、建物の老朽化や耐震性能不足に基づく建替えの必要性は、「正当の事由」（借地借家法第28条）の判断において重要な考慮要素となっている点です。実際に、137件の裁判例のうち約87件で建替えの必要性が争われ、そのうち54件で正当事由の具備が認められています。また、明渡しを求める場合には、単に耐震性能の不足を主張するだけでなく、具体的な建替え計画や明示を示すことで、説得力を高めることが重要です 。

賃借人（借主）側に配慮すべき事情としては、居住期間の長さや引っ越しの困難性等が挙げられます。報告書では、居住年数の長さが賃借人に有利な事情として判断に影響する場合があるとされており、代替住居の確保が難しい高齢者等についても、正当事由の判断で考慮される傾向があります 。

さらに、立退料などの補完的要素が、判断を左右する重要な要因であることも報告されています。賃借人にとって不利な事情がある場合でも、十分な立退料の提示があれば、裁判所が正当事由として認定することがあるため、賃貸人としては補完措置を積極的に検討するのが望ましいとされています 。

下表は、報告書が示す賃貸人側・賃借人側・補完措置に分けた実務上の示唆を整理したものです。

本報告書を踏まえた今後の対応ポイント

法務省が令和７年３月に公表した「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」に基づき、賃貸人として今後対応すべきポイントを整理します。まず、更新拒絶通知や解約の申入れを行う際には、報告書から得られた裁判例の傾向を踏まえ、「正当の事由」を明確にかつ具体的に示す必要があります。たとえば、建替えの必要性や耐震性能を踏まえた証拠を用意し、法的根拠と実態に裏付けられた判断であることを示すことが重要です。この点は、不動産管理や賃貸経営の実務上、トラブル回避に不可欠です。

次に、耐震性や建替えの必要性を主張する際には、具体的な資料や数値データの準備が求められます。耐震診断結果、建替え予定の工程表、費用見積書などを事前に整備し、賃借人や裁判所に対して説得力のある情報を提供できることが求められています。そのうえで、老朽化や耐震性能不足が公共の安全にかかわる社会的問題である点を強調することも、正当の事由としての立証に有効です。

また、賃借人との関係を配慮した補完措置の位置付けについても検討が必要です。報告書では、立退料の提示が正当の事由の補完として機能している事例が多くあり、金額や提示のタイミングが判断に影響を与えていることが示されています。したがって、立退料の算定根拠や支払い時期について明確にし、適切な条件で提示することが、実務上の円滑な解決につながります。

以下に、今後の対応を整理した表を示します。

これらの対応を通じて、賃貸人として法的基盤に裏打ちされた判断を示すとともに、賃借人との関係にも配慮した円滑な解決を図ることができます。今後も報告書の内容を実務に反映することが重要です。

まとめ

借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査報告書の公表は、賃貸人や不動産管理者にとって大変有意義な情報源となります。本報告書により、裁判例の傾向や正当事由の認定ポイントが分かりやすく整理され、今後の対応策にも具体的な指針を与えています。建替えや耐震性の判断、立退料の考え方など、実務に直結する情報が多く含まれているため、ご自身の物件や管理状況を見直すきっかけとなるでしょう。今後も最新の動向を把握し、確かな対応を心掛けてください。