【岐阜市の雨漏り事例】内見中に発覚した“白い粉”の正体とは？屋上防水の劣化が原因でした
こんにちは。岐阜市で賃貸物件の管理を行っている不動産管理会社です。
今回は、当社の営業マンが「お客様の内見中」に偶然発見した雨漏りトラブルについてご紹介します。
雨漏りは、入居者様の生活に大きな影響を与えるだけでなく、建物の資産価値を大きく損なう可能性があります。特に、築年数が経過した物件では、外観からは分からない劣化が進んでいるケースも少なくありません。
今回の事例は、まさにその典型ともいえるケースでした。
内見という日常業務の中で、営業マンがふと気づいた「白い粉」。そこから調査を進めると、屋上防水の劣化が原因で雨水が侵入し、天井のコンクリートにまで影響が及んでいたことが判明しました。
現場での調査内容や原因、そしてオーナー様への対応まで、順を追ってご紹介します。
■ 内見中に営業マンが気づいた「白い粉」
ある日、当社の営業マンが、お部屋探し中のお客様をご案内していた際のことです。
お客様が室内の設備を確認している間、営業マンがふと床に目をやると、白い粉のようなものが点々と落ちているのが見えました。
「掃除の残りかな？」
最初はその程度の認識でしたが、よく見ると量が多く、床の一部にはうっすらと積もっているほどでした。
念のため天井を見上げると、白いシミが広がっており、さらにコンクリート部分にクラック（ひび割れ）が確認できました。
この時点で、営業マンは「雨漏りの可能性が高い」と判断し、内見後すぐに管理部へ報告。そこから本格的な調査が始まりました。
■ 白い粉の正体は「エフロレッセンス」
天井から落ちていた白い粉の正体は、コンクリート内部の水分が表面に染み出すことで発生する「エフロレッセンス（白華現象）」と呼ばれるものです。
● エフロレッセンスとは
コンクリート内部の水分が表面に移動する際、内部に含まれるカルシウム成分が溶け出し、空気中の二酸化炭素と反応して白い結晶として表面に現れる現象です。
これは、コンクリートに水が侵入しているサインでもあり、雨漏りが疑われる重要な兆候です。
営業マンの「小さな違和感」が、建物の深刻な劣化を見つけるきっかけとなりました。
■ 屋上へ上がり原因を調査
室内の状況から、雨水が天井のコンクリートを通って侵入している可能性が高いと判断し、後日ハシゴを使って屋上へ上がり、状況を確認しました。
屋上はシート防水が施工されているタイプでしたが、以下のような状態が確認できました。
● 過去にポイント補修した跡が複数
以前に雨漏りが発生したのか、もしくは防水シートの劣化に対して応急処置を行ったのか、部分的に補修された跡がいくつも見られました。
● 補修されていない箇所にも切れ目が発生
問題はここからです。
補修されていない箇所にも、シートの切れ目や浮きが複数確認できました。
防水シートは紫外線や温度変化により経年劣化が進み、徐々に硬化してひび割れが発生します。そこから雨水が侵入し、シート下に水が溜まると、逃げ場を失った水が建物内部へと流れ込みます。
今回のケースでは、まさにその状態でした。
■ 雨水の侵入経路：
屋上 → 防水シートの切れ目 → コンクリートのクラック → 室内
調査の結果、雨水の侵入経路は以下のように推測されました。
・屋上の防水シートの切れ目から雨水が侵入
・シート下に水が滞留
・コンクリートのクラック部分から室内へ浸入
・天井に白いシミが発生
・コンクリート内部の成分が溶け出し、白い粉として落下
このように、屋上防水の劣化が室内の天井にまで影響を及ぼしていたのです。
■ オーナー様へ状況を報告
現場の写真を撮影し、すぐにオーナー様へ状況を報告しました。
オーナー様も「ここまで劣化が進んでいるとは思わなかった」と驚かれていましたが、早急に修繕を行う必要性をご理解いただき、すぐに防水工事の手配を進めることになりました。
今回は、部分補修ではなく、屋上全体の防水シートを新しく施工し直す方向で検討されています。
部分補修を繰り返しても、根本的な解決にはならないため、長期的に見れば全面改修の方がコストパフォーマンスが良いケースも多いのです。
■ 雨漏りは「早期発見」が何より重要
今回のように、内見時のちょっとした違和感が、建物の深刻な劣化のサインであることもあります。
雨漏りは放置すると以下のようなリスクがあります。
・室内のカビ発生
・木部の腐食
・コンクリートの劣化
・電気設備への影響
・資産価値の低下
・入居者様の退去リスク増加
特に、屋上防水は建物の寿命に直結する重要な部分です。
定期的な点検とメンテナンスを行うことで、今回のようなトラブルを未然に防ぐことができます。
■ 当社では定期巡回と早期対応を徹底しています
岐阜市は夏場の強い日差しや冬の寒暖差が大きく、建物の劣化が進みやすい地域でもあります。
当社では、物件の定期巡回を行い、屋上や共用部の状態をチェックし、異常があれば早期にオーナー様へご報告しています。
今回のような雨漏りトラブルも、営業マンの気づきによって早期に発見できたことで、入居者様への影響を最小限に抑えることができました。
■ まとめ
今回の事例では、
・内見時に営業マンが白い粉を発見
・天井の白いシミとコンクリートのクラックを確認
・屋上防水シートの切れ目が原因と判明
・オーナー様へ報告し、全面防水工事を検討
という流れで対応を進めました。
雨漏りは建物の健康状態を示す重要なサインです。
小さな異変でも、放置すると大きなトラブルにつながる可能性があります。
岐阜市で賃貸物件を所有されているオーナー様、
「最近屋上を点検していない」「築年数が経ってきたので心配」
という方は、ぜひ一度ご相談ください。
建物の状態を正しく把握し、資産価値を守るためのお手伝いをさせていただきます。
