岐阜市の賃貸市場はどう変わる？2026年秋の最新動向を分かりやすく解説

岐阜市の人口・世帯数から見る賃貸需要の変化

岐阜市の人口は、2020年の国勢調査で約40万2,000人、その後も緩やかな減少が続いており、2024年時点では39万人前後となっています。
岐阜県全体も同様に減少傾向で、2025年8月1日現在の推計人口は約189万8,000人と、前年同月から1万6,000人以上減少しています。
一方で、県全体の世帯数は約80万3,000世帯と緩やかに増加しており、1世帯当たり人員は約2.3人台まで低下しています。
人口減少と世帯数増加が同時に進む構造は、岐阜市における賃貸需要が世帯の細分化に支えられていることを示しているといえます。

岐阜市では、高齢化の進展とともに、単身世帯や夫婦のみ世帯の割合が長期的に高まってきました。
2020年時点での高齢化率は約30％とされ、生産年齢人口の割合は6割弱まで低下しており、従来の「夫婦と子ども」の標準的な家族像は相対的に比重が小さくなっています。
さらに、国の将来推計人口を基にした分析では、今後も高齢者人口の比率が一段と高まる見通しとなっており、高齢単身や高齢夫婦のみといった小規模世帯の増加が続くと考えられます。
このような世帯構成の変化により、コンパクトな間取りや段差の少ない住まいなど、高齢者にも暮らしやすい賃貸住宅へのニーズが着実に強まっています。

一方で、将来推計によると、岐阜市の総人口は2030年以降も緩やかに減少すると見込まれており、特に生産年齢人口の減少が課題とされています。
その中でも、公共交通の利便性が高く生活インフラが整った地域では、単身社会人や共働きファミリーの居住ニーズが比較的維持されやすく、今後も賃貸需要が出やすい方向性がうかがえます。
一方で、自家用車への依存度が高く、高齢化と人口減少が重なりやすい地域では、空室期間の長期化や賃料下落のリスクが徐々に高まる可能性があります。
このように、同じ岐阜市内でも人口と世帯構成の変化により、賃貸経営に向くエリアと空室リスクに注意したいエリアの差が今後いっそう明確になっていくと考えられます。

2026年秋の岐阜市賃料水準と空室率のトレンド

岐阜県全体で見ると、民営賃貸住宅の家賃は国の統計を基にした分析で、2024年時点で3.3㎡当たり月額約3,811円とされています。
物価上昇の影響を受けつつも、大都市圏ほど急激ではなく、緩やかな上昇傾向にとどまっているのが特徴です。
全国水準と比べるとまだ割安感があり、岐阜市でも同様に、ここ数年は大きく跳ね上がる局面よりも小幅な変動が続いています。
その一方で、建築費や人件費の上昇が続いているため、中長期的には新築賃料の底上げにつながりやすい環境です。

岐阜県不動産市況DI調査では、居住用賃貸の賃料は直近数年おおむね「やや上昇」から「横ばい」の範囲で推移しており、急な下落局面はみられていません。
一方、空室率に関する指数は地域や物件タイプによって差があり、築年数が古い物件ほど空室が目立ちやすい傾向が示されています。
岐阜市においても、新築や築浅で設備水準の高い物件には入居希望が集まり、条件が整った部屋ほど成約までの期間が短くなる状況が続いています。
このため、借り手側から見ると、築古物件では家賃や条件交渉の余地がある一方で、人気設備が整った物件は早めの判断が求められる市場といえます。

今後1〜2年の見通しとしては、全国的な物価水準の高止まりと、建築コストの上昇を背景に、岐阜市でも新築・築浅物件を中心に賃料は緩やかに上がりやすいと考えられます。
一方で、人口や世帯数の構成変化により、築古で立地条件が限られる物件では空室率がじわじわと高まり、募集条件の見直しが必要になる可能性があります。
借り手にとっては、更新時期や引っ越しのタイミングを意識しながら、複数の条件を比較検討することが重要になります。
オーナー側は、今のうちから賃料設定と設備投資のバランスを見極めつつ、中期的な空室リスクを抑える運営方針を考えておくことが求められます。

岐阜市の賃貸市場に影響する行政施策と暮らしの変化

まず、国土交通省が進める賃貸住宅管理業法により、一定規模以上の賃貸住宅管理業者には国土交通大臣への登録が義務付けられ、登録簿で情報が公開されています。
これにより、管理会社の体制や実績が見えやすくなり、入居者にとっては安心材料となる一方、オーナー側には説明責任や報告義務が明確になっています。
また、退去時の負担割合を示した原状回復ガイドラインが広く周知され、日常的な使用による損耗は入居者負担としない考え方が浸透しつつあります。
このような制度整備は、契約条件の透明性を高め、岐阜市の賃貸市場におけるトラブル抑止につながっています。

次に、岐阜県全体の住宅や土地の統計を見ると、直近の地価公示では住宅地の平均価格がわずかながら上昇している地点が見られ、一方で横ばいの地点も多い状況です。
大きな地価上昇が続く大都市圏とは異なり、緩やかな動きの中で再開発や区画整理が進む場所を中心に需要が集まりやすい傾向があります。
こうした土地価格や住宅供給の動きは、将来的に賃貸マンションや一戸建て賃貸の新規供給が見込まれるエリアと、既存ストックを活かしていくエリアを分ける要素になります。
そのため、岐阜市で住まいを探す際には、周辺の地価動向や公共施設整備の計画など、中長期的な街づくりの流れを確認しておくことが大切です。

さらに、国土交通省や民間調査によると、全国的には新型感染症流行期に急増したテレワークは一時より減少したものの、最近では再び安定的に利用される傾向が見られます。
通勤頻度が減り在宅時間が長くなったことで、静かな住環境やワークスペースを確保しやすい間取り、通信環境の整った賃貸住宅を重視する人が増えています。
また、災害への備えや光熱費高騰を背景に、省エネ性能の高い設備や断熱性に配慮した建物を選ぶ動きも強まっています。
岐阜市の賃貸市場でも、こうした暮らし方の変化を踏まえ、在宅勤務に対応しやすい間取りや、省エネ・防災面に配慮した住宅が選ばれやすくなると考えられます。

2026年秋に岐阜市で賃貸を選ぶ・経営する際の実践ポイント

まず入居を検討する方は、岐阜市全体の家賃水準が直近数年は大きな上昇局面にはなく、緩やかな変動にとどまっていることを前提に検討することが大切です。
全国的には物価や人件費の上昇により、民間賃貸住宅の家賃はじわりと上向いている傾向が統計から確認できます。
そのうえで、自分の収入に対して家賃が高くなり過ぎないか、更新料や退去時費用の目安も含めて総支払額で比較すると判断しやすくなります。
同じ家賃帯でも、設備グレードや日当たり、最寄り交通機関までの距離など、生活コストに直結する条件を丁寧に見比べることが重要です。

次に、契約条件や管理体制の確認も欠かせません。
国土交通省の住宅市場動向調査では、入居者が物件選びで重視する点として、家賃に加え、原状回復の範囲や敷金精算の明確さ、更新時の条件など契約内容への関心が高いことが示されています。
そのため、重要事項説明書で、退去時のクリーニング費用負担の有無や、設備故障時の連絡先と対応時間などを事前に確認しておくと安心です。
加えて、省エネ設備や断熱性能、防災性が高い建物かどうかは、光熱費や万一の際の安全性に関わるため、長く住むほど差が出やすいポイントになります。

一方で、将来の賃貸経営を検討する方にとっては、市場全体の動きと自分の投資スタイルを重ね合わせる視点が重要です。
岐阜県が公表する不動産市況調査では、賃料水準や空室率について、急激な悪化ではなく横ばいからやや弱含みといった回答が多い一方、エリアや物件タイプによる差も指摘されています。
また、人口や世帯数の推移を見ると、岐阜市の世帯数は県全体と同様に高齢単身世帯の割合が高まる方向にあり、今後も小規模住戸や高齢者に配慮した設備需要が続くことが推測されます。
このため、賃貸経営では、想定する入居者像を明確にし、間取りや設備、水回りの使い勝手などをターゲットに合う形へ計画的に整えていくことが空室対策の基本となります。

まとめ

岐阜市の賃貸市場は、人口・世帯構成の変化や賃料水準、空室率、行政施策の影響を受けながら、エリアや物件タイプごとに「選ばれる条件」がはっきりしてきています。
入居を検討する方は、家賃だけでなく、更新・退去時の条件や設備、防災・省エネ性まで、総合的に確認することが大切です。
一方、賃貸経営を考えるオーナー候補の方は、今後の人口動向とニーズの強い間取り・設備を把握し、空室対策を早めに組み立てることが重要です。
当社では、最新データと地域での実務経験を踏まえ、入居者・オーナー双方に最適なプランをご提案いたします。
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