岐阜市のアパート経営で利回りはどう考える？実例紹介で指標の使い方も解説
岐阜市でのアパート経営を考えたことはありますか。最近では、賃貸経営を始めやすい地域として注目されていますが、成功のカギとなるのが「利回り」の見極めです。しかし、利回りの計算方法やその見方は意外と知られていません。本記事では、岐阜市におけるアパート経営の利回りの基本から、実際の数値を使った分かりやすい計算例、さらに地域特有のポイントまでやさしく解説します。初めての方でも理解しやすい内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
岐阜市におけるアパート経営の利回り基礎知識
岐阜市でアパート経営を検討される方に向けて、まずは利回りの基本をご理解いただきます。
| 項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 岐阜市の表面利回り平均 | 賃貸マンションの想定表面利回り | 約13.0％ |
| 表面利回りの定義 | 年間賃料÷購入価格×100 | — |
| 実質利回りの定義 | （年間賃料−経費）÷（購入価格＋諸費用）×100 | — |
利回りの種類についてです。表面利回りは、経費や税金などを考慮せず、年間賃料のみで計算する単純な指標です。一方、実質利回りは運営経費や修繕費、固定資産税などを差し引いて投資収益性を判断する、より現実的な指標です。どちらの利回りも併せて把握することが重要です。
全国や東海地方との比較では、名古屋市と比較した場合、岐阜市の利回りは非常に高い傾向にあります。たとえば、名古屋市の一棟アパート利回りは約7.01パーセントであるのに対し、岐阜市は9.93パーセントと、かなりの差があります。区分マンションでも名古屋市が約7.07パーセントに対し、岐阜市は約13.81パーセントと、いずれも岐阜市の方が魅力的です。
利回りの考え方—表面利回り・実質利回りの計算方法と目安
岐阜市でアパート経営を検討される方には、まず「表面利回り」と「実質利回り」の違いと、それぞれの計算方法を正しく理解いただくことが重要です。
| 利回りの種類 | 計算式 | 解説 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 ×100 | 満室を想定し経費を考慮しない簡易指標です（例：広告などで用いられることが多い）。 |
| 実質利回り | (年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格＋諸経費) ×100 | 管理費・税金・空室などを差し引き、より現実の収益性を把握する指標です。 |
具体的な計算例として、岐阜市における標準的な条件を仮定してご案内します。例えば、満室時の年間家賃収入が600万円、物件取得価格が6000万円の場合、表面利回りは600万円 ÷ 6000万円 ×100＝10％となります。
一方で、年間経費が100万円、購入諸経費が300万円かかった場合、実質利回りは(600万円 −100万円) ÷ (6000万円＋300万円) ×100≒8.33％となります。
利回りの目安としては、表面利回りでは8％以上、実質利回りでは5％以上を一つの目安とすることが多いです。特に実質利回りが5％を下回ると、収益性が十分とは言い難いことが指摘されています。
岐阜市における利回り変動要因と地域特性への配慮
岐阜市のアパート経営において、利回りがどのように変動するかを理解することは重要です。実際、築年数や駅からの距離によって表面利回りには明確な傾向が見られます。例えば、岐阜市の平均的な賃貸マンション（築23年、駅徒歩約42分、専有面積44.2㎡）の場合、築年数が浅いと表面利回りは低く、築30年では約32％に達するという構図があります。築2年なら約5.5％、築10年で約7％、築20年で約11％と、築年数が進むごとに利回りが上昇する傾向が生じます。また、駅からの距離では、駅徒歩2分で約4.1％、20分で約5.9％、30分では約8.0％と、駅遠ほど高い利回りが見込まれる動きが確認されています。
| 区分 | 条件 | 表面利回り |
|---|---|---|
| 築年数別 | 築2年 | 約5.5％ |
| 築年数別 | 築20年 | 約11.3％ |
| 駅距離別 | 駅徒歩30分 | 約8.0％ |
これらの数値は、岐阜市特有の構造を示しており、築年数や駅距離をふまえた戦略的な立地選びが利回り向上の鍵となります。
岐阜市でアパート経営を始める際の利回り活用ポイント
岐阜市においてアパート経営を検討される方は、利回りを活用して収支計画や資金計画を緻密に立てることが重要です。以下にそのポイントを整理します。
| 活用ポイント | 内容 | 目安・留意点 |
|---|---|---|
| 収支計画 | 家賃収入・経費・初期投資額を踏まえ、表面利回り・実質利回りを計算し、収支バランスを確認します。 | 岐阜市の表面利回り平均は約13％、築20年では11％前後です 。 |
| 資金計画（ローン含む） | 自己資金と借入金のバランスを考慮し、ローン返済に無理がない返済計画を立てます。 | 実質利回りは経費等を除いた収益率の目安として、都市部なら4％前後、地方なら6％前後が安定目標です 。 |
| 利回りの再評価タイミング | 定期的に利回り指標を見直し、修繕費増や空室率変動が収益にどう影響するかを再評価します。 | 空室率・修繕費などにより、実質利回りは表面利回りから1.5～2％ほど低くなる傾向があります 。 |
まず収支計画では、岐阜市における平均的な表面利回りを起点に、家賃収入や賃貸稼働率、管理費・修繕積立・固定資産税などの経費を明確に見積もります。表面利回り約13％という数値を参考にしつつ、空室や経費を織り込んだ実質利回りで収益性を確認することが肝要です。
次に資金計画としては、自己資金とローン返済額のバランスを慎重に検討します。たとえ利回りが高く見えても、返済額が収支を圧迫してキャッシュフローがマイナスになることのないよう、実質利回りを基に堅実に設計しましょう。
最後に重要なのが、利回りの再評価です。賃貸需要の変動や想定外の修繕費などにより、年間収支は変化します。数年ごとに最新の利回り状況を見直し、必要であれば家賃改定や設備投資の実行タイミングを判断することが、長期的な収益の安定につながります。
まとめ
岐阜市におけるアパート経営では、利回りの正しい理解と計算が安定した収益への第一歩となります。表面利回りだけでなく、実質利回りにも注目し、経費や空室期間を加味した現実的な収支見通しを立てることが重要です。岐阜市は全国や東海地方と比べても利回り水準が高く、立地や築年数による違いも見極めやすい地域です。将来の賃貸需要や地域の特性を踏まえ、確実な資金計画と定期的な利回りの見直しを心がけることで、安定した運用が期待できます。始めての方も堅実な情報収集と収支計画で、岐阜市のアパート経営の魅力を手にしてみてはいかがでしょうか。
